Частный дом как вид инвестирования
Строительство частного дома воспринимается застройщиком не столько как источник расходов, сколько как выгодное капиталовложение – ведь стоимость земли все время растет. Инвестированные в загородный коттедж средства не сгорят в инфляции, не обратятся в прах при дефолте или финансовом кризисе. В принципе, эти рассуждения верны, но, в отличие от, например, слитка чистого золота, жилье имеет еще и утилитарные функции. Если свежеотстроенный особняк неудобен, некрасив или расположен в неблагополучном с точки зрения экологии районе – его рыночная стоимость будет невысока. Пусть по бумагам он стоит солидные миллионы – нужно еще найти того, кто согласится их заплатить, а поиски могут затянуться – меж тем содержание недвижимости тоже стоит денег. Если слишком медлить с продажей – расходы на коттедж могут превысить доходы от его реализации, а если высокая стоимость сопровождается каким-либо отягчающими факторами – покупателя можно искать и год, и два, и больше.
Это все значит, что если загородное строительство для вас – не решение квартирного вопроса, а способ сохранить свои капиталы в целости, вам следует проконсультироваться с оценщиком.
Факторы успеха
Одним из основополагающих принципов успеха всего предприятия считается удачное местоположение: в красивом зеленом районе с развитой инфраструктурой, с удобными транспортными развязками, недалеко от крупного города, но в отдалении от шумных трасс или железнодорожных путей. Однако высокая стоимость самого «жирного» участка может быть снижена неудачным строительством. В частности, дом может просто не соответствовать погодным условиям региона – быть слишком холодным или хлипким. Кроме того, неудачный дизайн также сделает проект непопулярным среди потенциальных покупателей.
Неразумное инвестирование может привести к тому, что объект будет оценен в два раза ниже своей себестоимости – то есть его рыночная цена окажется вдвое меньше вложенных в строительство средств. С другой стороны, недорогой, но аккуратный, уютный и качественный домик, построенный в приятном и развитом месте, принесет со временем неплохие дивиденды.
Очень важно, чтобы тип дома соответствовал его окружению. В дачном садоводстве не стоит строить добротный каменный дом для круглогодичного проживания – зимой и осенью жильцы окажутся в полной изоляции. Нельзя считать выгодным инвестированием и случай, когда подготовка к строительству требует слишком серьезных денежных вливаний – например, приходится дренировать участок, рыть колодец или скважину, выравнивать площадку, строить хорошую подъездную дорогу, прокладывать все инженерные коммуникации «с нуля».
Что вам расскажет оценщик?
Этот специалист может адекватно и беспристрастно учесть все влияющие на стоимость дома факторы и, пользуясь доходным, сравнительным и затратным подходами, достаточно точно рассчитать сумму, которую можно выручить за этот объект недвижимости. Сам инвестор не имеет на руках все необходимые для полного анализа инструменты, также у него нет достаточного опыта и «профессионального чутья». Если речь идет о еще только строящемся коттедже, то из области твердых фактов мы переходим в сферу прогнозирования, что всегда ненадежно. И все-таки, профессионал может предсказать больше, чем простой домовладелец.
Главный же принцип успешных продаж – побольше универсальности, поменьше уникальных черт. Выстраивая особняк в виде Хогвартса, вы резко сужаете аудиторию потенциальных покупателей до фанатов «Поттерианы» - а это, в основном, финансово нестабильные подростки. Удастся ли вам продать свой чудо-замок? Вот именно…